沪七条-2020.12.24

11月11日讯，周一上午，大智慧通讯社从上海市普陀区房地产交易中心、多家国内大型商业银行有关人士处了解到，11月8日之后签署购房合同的二套房购房案例，首付比例在操作上均已提至70%。　　上海住房保障和房屋管理局相关发言人士向大智慧通讯社表示，“沪七条”将于发布之日(11月8日)起即日执行。　　“沪七条”在执行层面可谓立竿见影。受此影响，周日(10日)，大智慧通讯社在现场看到，上海市普陀区房地产交易中心也是人满为患，多位抢时间过户的交易双方。　　国内某大型商业银行上海分行信贷科一位人士周一上午向大智慧通讯社表示，上周五“沪七条”出台之后，该行即下发通知，将按照房屋合同签署日期，执行二套房首付新政。　　中国银行(601988.SH)上海某支行信贷科人士也表示，总行正在拟文，预计明日(12日)即会下发通知至各支行，执行“沪七条”新政。　　大智慧通讯社周日(10日)也从上海市普陀房地产交易中心处了解到，该交易中心在审核购房合同时，也将以“沪七条”新政的相关要求进行审核。　　不过该中心咨询窗口一位接待人士同时表示，目前，对于出售房产20%差额个税的政策仍然未开始执行，具体执行时间未定。　　易居中国一位房屋代理销售人员周一表示，由于“沪七条”新政的落实执行速度之快超出业很多购房者预期。目前不少购房者虽然已经签署了合同，但是依然要求提早过户时间，以免迟则生变。大智慧阿思达克通讯社11月8日讯，周五下午，继深圳及北京出台地方调控措施后，上海跟进出台“沪七条”，同策咨询研究总监张宏伟认为，从沪七条内容上看，无论是提高二套房首付比例、提高外地人购房门槛都是短期内抑制需求的表现，政策一但出现松动，或将迎来市场报复性反弹。　　张宏伟认为，从“沪七条”新政内容来看：一是二套房贷首付由六成提至七成，利率不变;二是外地人购房门槛提高;三是单价与涨幅超标则有可能收紧预售许可证停售;四是加大中小套型土地供应。　　1、二套房首付比例提高至七成对首次改善影响较大　　“沪七条”提出进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。　　张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放。　　2、外地人购房门槛提高主要看执行力度　　张宏伟认为，一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。　　对于一线城市来讲，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。　　沪七条具体内容 详细细则出炉了　　上周五，本市发布了被称为“沪七条”的《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》。记者了解到，“沪七条”出台后，非本市户籍购房者置业较为集中的外围区域受政策影响较大，中介门店周末咨询量明显上升，看房量则有所减少。　　同时，不少周末准备签约的交易，也因买家缴纳税收和社保费年限不足2年，而频遭“爆单”。而关于“沪七条”中二套房贷首付提升至7成的新政，目前来看暂时对市场影响还不大。“沪七条”提出，对于非上海市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起的前两年内在本市累计缴纳一年以上，调整为能提供自购房之日起的前三年内在本市累计缴纳两年以上。
从松江九亭、宝山顾村公园、青浦等外围区域这些非本市户籍购房较多的区域来看，“沪七条”出台后的首个周末，各中介门店关于政策的电话咨询量明显增加，带看量则有所减少，而原本周末准备签合同的交易也遭“爆单”，无法签约。　　上海中原地产涞坊路分行经理武美苓透露，涞坊路周边区域以外地购房者为主，自政策出台后，对二手房交易影响较为明显。许多原本约了周末看房的客户都放弃不看了，相比之前的周末，带看量下降了5成。还有一些原定周末签约的客户，也因此无法交易。“比如，门店一位首套房客户，他是非上海户籍，原本看中了一套‘上海源花城’135平方米的3房，成交价235万元，与房东约了周六签约。但恰逢周五出新政策，而客户缴税未满两年，只得放弃。”　　政策出台后的首个周末，外地购房者几乎占到一半以上的顾村公园板块同样受到影响。上海中原顾村分行经理陈大仕说，仅一个周末，门店就有3单二手房交易遭“爆单”，都是因为客户未满缴税年限。　　与二手房降温不同，新房市场受政策影响从表面上看还不是很明显。“‘沪七条’对限购的加强，也刺激了在沪的外省市刚需购房者集中签约。”德佑地产研究总监陆骑麟表示。而据德佑地产市场研究部统计，11月8日当天，全市商品住宅成交面积高达9.19万平方米，远高于上周的其他时间。　　尽管上周沪上楼市的供销势头仍不减，不过业内人士认为，在调控政策再度收紧的背景下，这样的成交高峰只是暂时性的。“‘沪七条’中杀伤力最大的莫过于增加外省市购房者缴税年限的规定，如得到严格执行，显然会将大量购房者挡在市场之外。”陆骑麟认为，二套房贷首付的提高则将让年底本已收紧的房贷形势雪上加霜。因此，未来楼市成交存在较大的下行可能。　　[上周商品住宅动态]　　成交量创近6周最高点　　上周全市商品住宅成交量突破40万平方米，成为近6周最高点。一方面，“金九银十”余温对楼市仍有影响，另一方面，上周五“沪七条”的颁布也导致了赶末班车行情的出现。不过，由于“沪七条”将外省市购房者的缴税年限提高为两年，势必导致一些已有意向的客户无法签约。